Área de Práctica

# Regularización de Terrenos ante Bienes Nacionales

Procesos de regularización de la pequeña propiedad raíz, saneamiento de títulos, subdivisión predial y rectificación de cabidas, de acuerdo al D.L. N° 2.695 y normativa complementaria ante SEREMI de Bienes Nacionales y Conservador de Bienes Raíces.

Acompañamos a poseedores materiales de inmuebles que carecen de título inscrito o cuyos títulos presentan vicios, gestionando el **saneamiento de la pequeña propiedad raíz** al amparo del **[Decreto Ley N° 2.695](https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6982)**. La **[Ley N° 21.737](https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1212623)** actualizó el régimen y fijó un avalúo fiscal máximo único de **1.000 UTM**, tanto para predios urbanos como rurales.

Regularizar otorga **seguridad jurídica**: con un título inscrito a su nombre puede vender, hipotecar, heredar, subdividir y acceder a subsidios y beneficios estatales.

## ¿Quién puede regularizar un terreno?

Puede solicitar el saneamiento quien cumpla, a la fecha de presentación, con estos requisitos:

- **Posesión material** del inmueble de forma **tranquila, continua, no interrumpida y exclusiva** por **al menos cinco años**.
- **Avalúo fiscal igual o inferior a 1.000 UTM** (urbano o rural).
- **No tener título inscrito** o tenerlo con vicios que impidan acreditar el dominio.
- **Ausencia de juicios pendientes** sobre el dominio o la posesión iniciados antes de la solicitud, y no haber sido condenado por usurpación.
- El inmueble debe tener **deslindes claros** y el solicitante haber ejecutado **acciones positivas** sobre él (mejoras, construcciones, pago de servicios o contribuciones).

## El monto tope: 1.000 UTM

El límite vigente es un **avalúo fiscal de hasta 1.000 UTM** (a junio de 2026, alrededor de **$71,5 millones**; la UTM se reajusta cada mes, por lo que el monto en pesos varía). Se considera el avalúo vigente a la fecha de la solicitud, según el Servicio de Impuestos Internos (SII).

Existe además un **procedimiento de emergencia** ([Ley N° 21.741](https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1212763) y Resolución Exenta N° 222 de 2024) que permite regularizar **sin el tope de 1.000 UTM** en casos de catástrofe o asentamientos irregulares bajo competencia del SERVIU.

## Documentos necesarios

- [Formulario n°1](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2026/06/Formulario-n1_BBNN_-junio-2026.pdf) (solicitud), [n°2](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2024/08/Formulario-n%C2%B02.pdf) y [n°2.2](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2023/12/F2.2_Declaracion_Jurada_articulo-6.pdf) (declaraciones juradas), [n°3](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2024/08/Formulario-n%C2%B03.pdf) (declaración de vecinos colindantes) y [n°4](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2025/07/Formulario-n%C2%B04.pdf) (croquis de ubicación).
- **Certificado de Informaciones Previas** de la Dirección de Obras Municipales.
- **Certificado de litigios** del Conservador de Bienes Raíces.
- **Número de rol** de avalúo fiscal del predio.

Más abajo encontrará los **formularios oficiales** para descargar y una **calculadora** que estima si una porción del predio cumple el tope.

## Etapas del procedimiento

1. **Ingreso y revisión.** Presentación de la solicitud y los antecedentes ante la SEREMI de Bienes Nacionales y coordinación con la Dirección de Obras.
2. **Mensura y resolución.** Mensura en terreno, confección del plano, comunicaciones a entidades, notificación al presunto propietario y resolución que reconoce la posesión.
3. **Publicaciones y oposiciones.** Publicación de avisos en un diario regional y fijación de cartel, con un plazo de oposición de **60 días hábiles** para quienes se crean con derechos.
4. **Inscripción.** Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y entrega del Título de Dominio. Transcurridos dos años desde la inscripción sin acción en contrario, el poseedor adquiere el dominio por prescripción.

## Costos

El trámite tiene un arancel que se determina según el **Registro Social de Hogares**: quienes están en el **40% más vulnerable** pueden acceder a la **gratuidad**; entre el 41% y el 60% se paga el tramo correspondiente; y sobre el 60% se paga el total. Si la solicitud es rechazada tras el pago, procede la devolución según la etapa.

## Sanear solo una porción del predio

No siempre se quiere regularizar todo el terreno. Cuando el avalúo total supera las 1.000 UTM, **sanear solo una porción** puede mantener el avalúo de esa parte dentro del tope. La **calculadora de avalúo** más abajo prorratea el avalúo fiscal por superficie y le indica si la porción cumple. El valor definitivo lo fija el SII a partir de la mensura y subdivisión.

## Cómo le ayudamos

- **Saneamiento de títulos de dominio** ante la SEREMI de Bienes Nacionales.
- **Subdivisión predial** y **rectificación de cabidas y deslindes**.
- **Inscripción** del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces competente.
- Asesoría en **conflictos de posesión** y **oposiciones** de terceros durante el procedimiento.

Conocemos en detalle la tramitación en **Temuco y la Región de La Araucanía**, lo que nos permite anticipar plazos, requisitos y eventuales oposiciones para llevar su caso a buen término.

Atendemos casos de regularización de terrenos ante bienes nacionales en **Temuco y toda La Araucanía**, con representación presencial y remota en el resto de Chile.

## ¿Tiene un caso de regularización de terrenos ante bienes nacionales?

Agende una consulta y analizamos su situación específica.

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## Marco legal

D.L. 2.695 · Ley 21.737 · Bienes Nacionales

Herramienta

### Calculadora de avalúo: ¿la porción cumple el tope?

Si no busca sanear todo el predio sino una porción, esta calculadora estima el avalúo fiscal proporcional de esa porción y verifica si queda dentro del tope legal de **1.000 UTM**. Use el avalúo fiscal total y la superficie total que figuran en el certificado de avalúo del Servicio de Impuestos Internos (SII).

Estimación referencial. El avalúo se prorratea por superficie; el avalúo fiscal real de la porción lo determina el SII a partir de la mensura y subdivisión. Existe un procedimiento de emergencia (Ley 21.741) que permite regularizar sin el tope de 1.000 UTM.

## Formularios oficiales

Descargue los formularios del Ministerio de Bienes Nacionales para preparar su solicitud.

- [Formulario n°1: Solicitud de regularización](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2026/06/Formulario-n1_BBNN_-junio-2026.pdf)
- [Hoja anexa Formulario n°1 (otros solicitantes)](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2026/04/FORMULARIO-1-HOJA-ANEXA-OTROS-SOLICITANTES-2026-004.pdf)
- [Formulario n°2: Declaración jurada](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2024/08/Formulario-n%C2%B02.pdf)
- [Formulario n°2.2: Declaración jurada (artículo 6)](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2023/12/F2.2_Declaracion_Jurada_articulo-6.pdf)
- [Formulario n°3: Declaración de vecinos colindantes](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2024/08/Formulario-n%C2%B03.pdf)
- [Formulario n°4: Croquis de ubicación](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2025/07/Formulario-n%C2%B04.pdf)
- [Formulario n°6: Solicitud persona jurídica](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2026/06/Formulario-n%C2%B06-16.06.2026.pdf)
- [Formulario n°7: Declaración jurada (previo al término)](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2024/08/Formulario-n%C2%B07.pdf)
- [Instructivo de pago (cuponera)](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2023/07/Formulario-5-Cuponera-Version-final-ano-2023.pdf)
- [Formulario de oposición](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2024/08/FormularioOposicion.pdf)
- [Comprobante de ingreso (persona natural)](https://www.bienesnacionales.cl/wp-content/uploads/2024/08/Comprobante-Persona-Natural.pdf)

Enlaces al sitio oficial bienesnacionales.cl. Verifique siempre que descarga la versión vigente.

## Preguntas frecuentes

**¿Cuál es el avalúo fiscal máximo para regularizar un terreno con el D.L. 2.695?**

El límite vigente es un **avalúo fiscal igual o inferior a 1.000 UTM**, fijado por la **[Ley N° 21.737](https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1212623)**, que aplica por igual a predios urbanos y rurales (antes el tope era de 380 UTM urbano y 800 UTM rural). A junio de 2026 las 1.000 UTM equivalen a alrededor de $71,5 millones, pero como la UTM se reajusta mes a mes, conviene calcular el monto con el valor vigente a la fecha de la solicitud, que es el que considera el Servicio de Impuestos Internos. Existe un procedimiento de emergencia ([Ley N° 21.741](https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1212763)) que permite regularizar sin este tope en situaciones de catástrofe o asentamientos irregulares.

**¿Cuántos años de posesión se exigen para regularizar un inmueble?**

Se exige acreditar una **posesión material de al menos cinco años** a la fecha de presentación de la solicitud. Esa posesión debe ser **tranquila, continua, no interrumpida y exclusiva**, es decir, comportarse como dueño sin reconocer dominio ajeno y sin que existan disputas en curso. Para acreditarla sirven, entre otros, el pago de contribuciones y servicios, mejoras o construcciones en el predio, y la declaración de vecinos colindantes. Además, no debe existir un juicio pendiente sobre el dominio o la posesión iniciado antes de la solicitud.

**¿Puedo regularizar solo una parte del terreno y no todo el predio?**

Sí. Cuando no se quiere o no se puede sanear todo el predio, es posible regularizar **una porción** de él. Esto es especialmente útil cuando el avalúo fiscal total supera las 1.000 UTM: al considerar solo una parte, el avalúo proporcional de esa porción puede quedar dentro del tope legal. El avalúo definitivo de la porción lo determina el Servicio de Impuestos Internos a partir de la mensura y la subdivisión. En la página de **Regularización de Terrenos** ponemos a su disposición una calculadora que prorratea el avalúo por superficie y le estima si la porción cumple el tope de 1.000 UTM.

**¿Cuánto cuesta regularizar y existe gratuidad?**

El trámite ante Bienes Nacionales tiene un arancel que se calcula según el **Registro Social de Hogares** del solicitante: quienes se ubican en el **40% más vulnerable** pueden acceder a la **gratuidad** del procedimiento; entre el **41% y el 60%** se paga el tramo que corresponda; y sobre el **60%** se paga el valor total. El pago se realiza en BancoEstado o en línea, y si la solicitud es rechazada después de pagar, procede una devolución según la etapa en que se rechace. A esto pueden sumarse los honorarios profesionales si contrata asesoría para preparar y seguir el caso.

**¿Qué pasa si alguien se opone a la regularización?**

Durante el procedimiento se publican avisos en un diario regional y se fija un cartel, abriendo un plazo de **60 días hábiles** para que quien se crea con derechos sobre el inmueble presente su **oposición**. La oposición debe invocar alguna de las causales del artículo 19 del **[D.L. N° 2.695](https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=6982)** y acreditarse; no basta con afirmar un derecho. No la resuelve Bienes Nacionales: se deduce dentro del procedimiento y la conoce el **juez de letras** del lugar donde está el inmueble, que cita a una audiencia de contestación. La oposición debe notificarse al solicitante con al menos tres días hábiles de anticipación a esa audiencia; si no se notifica, se tiene por no deducida y se ordena la inscripción. Vencido el plazo de oposición aún queda la acción reivindicatoria, dentro de los dos años siguientes a la inscripción. Por eso es clave un análisis previo de los antecedentes: permite anticipar posibles oposiciones, reunir la prueba de la posesión y responderlas adecuadamente. El detalle de las causales y de las defensas está en nuestra guía sobre [la oposición a la regularización](https://rvsolucioneslegales.cl/publicaciones/oposicion-regularizacion-dl-2695/).

**¿Cuánto demora el trámite de regularización ante Bienes Nacionales?**

No hay un plazo único: depende de la carga de trabajo de la SEREMI, de la mensura en terreno, de la claridad de los deslindes y de si surgen oposiciones. El procedimiento avanza por etapas (ingreso y revisión, mensura y resolución, publicación de avisos con un plazo de oposición de **60 días hábiles**, e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces), por lo que suele tomar varios meses. Presentar la solicitud completa y bien fundada desde el inicio, con los formularios y certificados correctos, es la mejor forma de evitar observaciones que alarguen el trámite. Tras la inscripción, el dominio se consolida por prescripción transcurridos dos años sin acciones en contra.

[Ver todas las preguntas frecuentes →](https://rvsolucioneslegales.cl/preguntas-frecuentes/#regularizacion)

## Análisis y novedades del área

- [25 sept 2026 La parcela prometida: cesión de derechos y límites de la regularización ante Bienes Nacionales](https://rvsolucioneslegales.cl/publicaciones/cesion-de-derechos-regularizacion-terrenos/)
- [01 jul 2026 Bienes Nacionales reformula sus criterios: la Orden Ministerial N° 2/2026](https://rvsolucioneslegales.cl/publicaciones/orden-ministerial-2-2026-bienes-nacionales/)
- [28 jun 2026 La oposición a la regularización de la pequeña propiedad raíz (D.L. 2.695)](https://rvsolucioneslegales.cl/publicaciones/oposicion-regularizacion-dl-2695/)

[Ver todas las publicaciones →](https://rvsolucioneslegales.cl/publicaciones/)

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Fuente: <https://rvsolucioneslegales.cl/areas/regularizacion-terrenos/>

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