¿Vivienda sin IVA y sin contribuciones? Qué cambia realmente con la megarreforma para compradores, inversionistas y adultos mayores

La Ley de Reconstrucción trae cuatro medidas que tocan de lleno al sector inmobiliario: exención de IVA a viviendas nuevas, impuesto único de 5% para arriendos DFL 2, fin de las contribuciones sobre la vivienda principal de quienes ya cumplieron los 65 y rebaja del impuesto a las empresas. Su alcance real, sus requisitos y sus plazos, separando el titular de la letra chica.

Se la ha presentado como “la ley que elimina el IVA a las viviendas”, y esa frase es la fuente de casi todas las confusiones que hoy circulan entre compradores, arrendadores y propietarios mayores. La Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social es una reforma miscelánea: modifica normas tributarias, laborales, ambientales, municipales y de fomento a la inversión. Para quien compra, arrienda, construye o simplemente es dueño de su casa, lo relevante se concentra en cuatro medidas, y ninguna de las cuatro dice exactamente lo que dice el titular.

Dónde está la ley hoy. El proyecto (Boletín N° 18.216-05) fue aprobado por el Congreso el 4 de agosto de 2026, y su tramitación legislativa terminó el 12 de agosto, cuando el Senado aprobó los tres vetos supresivos del Ejecutivo. El Tribunal Constitucional resolvió después los requerimientos de inconstitucionalidad presentados en su contra: el 13 de agosto acordó acoger solo en parte los de la oposición (sentencia fechada el 26 de agosto) y el 25 de agosto rechazó el del propio Gobierno. Queda pendiente el control preventivo obligatorio de sus normas orgánicas constitucionales, un trámite distinto de los requerimientos que no alcanza a las medidas inmobiliarias. Al cierre de este artículo, el 2 de septiembre de 2026, no ha sido promulgado ni publicado en el Diario Oficial: no tiene número de ley y ninguno de sus beneficios puede invocarse todavía. El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, señaló el 28 de agosto que espera promulgarlo durante la primera quincena de septiembre. Todo lo que sigue se basa en el texto aprobado por el Congreso, no en una ley vigente, y cada plazo que se menciona se cuenta desde una publicación que aún no ocurre.

Las ventanas patrimoniales de esta misma ley (regularización de activos en el exterior, saldos históricos de FUR, STUT y FUT, y rebaja al impuesto a las donaciones) las revisamos en El reloj que todavía no parte. Aquí nos ocupamos de la vivienda.

Una reforma miscelánea con cuatro medidas inmobiliarias

1. Exención temporal de IVA en la primera venta de viviendas nuevas.
2. Impuesto único de 5% para el arriendo de viviendas DFL 2 desde la tercera propiedad.
3. Exención total de contribuciones sobre la vivienda principal de las personas de 65 años o más.
4. Rebaja gradual del Impuesto de Primera Categoría, de 27% a 23%, con reintegración del sistema tributario.

El Tribunal Constitucional eliminó algunas disposiciones del proyecto: parte del estatuto de invariabilidad tributaria para grandes inversiones, la indemnización por anulación judicial de resoluciones de calificación ambiental, ciertas relocalizaciones acuícolas y una frase que restringía las reclamaciones ambientales de quienes no participaron en la consulta ciudadana. Los tres vetos supresivos del Ejecutivo, por su parte, sacaron del texto la prohibición del anatocismo (el cobro de intereses sobre intereses), el derecho al olvido financiero y la limitación de los pactos de pago a más de 30 días. Ninguna de las cuatro medidas inmobiliarias fue alcanzada por el Tribunal ni por los vetos. Deberían llegar al Diario Oficial tal como las aprobó el Congreso.

Si va a comprar una vivienda nueva: exención temporal de IVA

¿Qué dice el texto aprobado?

La medida es una exención transitoria y opcional para el vendedor del IVA que hoy grava la venta de viviendas nuevas por inmobiliarias y otros vendedores habituales. Para acogerse, la operación debe cumplir estas condiciones:

• Tratarse de una vivienda destinada a la habitación, sin tope de precio, superficie ni cantidad de unidades.
• Ser la primera venta del inmueble. No cuentan como primera venta las transferencias entre empresas relacionadas.
• Que la vivienda tenga recepción municipal definitiva, total o parcial, a la fecha de publicación de la ley.
• Que la escritura de compraventa se firme dentro de los 12 meses contados desde el primer día hábil del mes subsiguiente al de la publicación, o que derive de una promesa de compraventa otorgada dentro de ese mismo plazo por escritura pública o por instrumento privado protocolizado.

Los estacionamientos y bodegas quedan cubiertos si se venden junto con la vivienda y están comprendidos en la misma recepción municipal.

Quedan fuera, en principio, las viviendas usadas, las reventas, los terrenos sin construcción, las oficinas y locales comerciales, las viviendas construidas por su propietario para uso propio y las ventas de particulares que hoy no pagan IVA.

¿El precio bajará un 19%?

No necesariamente, y este es el punto donde más se ha confundido al público.

El IVA inmobiliario recae sobre la construcción, no sobre el terreno, y las inmobiliarias ya descuentan el crédito fiscal que soportaron al construir. El propio Ministerio de Hacienda, en la presentación del proyecto ante el Senado, estimó una rebaja de precio de 6% a 7% como promedio. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC), a través de su presidente, Alfredo Echavarría, la sitúa entre 2% y 7% según el proyecto, considerando que el terreno puede representar entre un 10% y un 40% del costo total, y Felipe García, director de la consultora Tinsa, entre 4% y 7%. Las dos últimas son estimaciones privadas.

En números simples: una vivienda que hoy se ofrece en $100.000.000 no bajaría a $81.000.000. Con un efecto cercano al 5%, quedaría en torno a $95.000.000, y solo si el vendedor traslada íntegramente el beneficio al comprador, porque el texto aprobado no lo obliga a hacerlo ni contempla un mecanismo de control del precio.

¿Qué conserva el vendedor?

El texto protege la posición tributaria de la inmobiliaria: mantiene el derecho a usar el crédito fiscal del IVA soportado en la construcción (imputándolo contra otros débitos, o llevando el remanente a costo o gasto) y excluye estas ventas del cálculo de proporcionalidad del crédito fiscal. En cambio, las ventas acogidas no dan derecho a la restitución adicional del crédito especial de las empresas constructoras, algo que las constructoras que venden directamente deben evaluar antes de optar. El Servicio de Impuestos Internos (SII) dictará una resolución con las instrucciones operativas, que aún no existe: el propio Servicio ha anunciado que las circulares y resoluciones para aplicar la ley se darán a conocer a partir del cuarto trimestre.

Si ya firmó una promesa o una escritura

El texto aprobado contempla una retroactividad acotada para las operaciones anteriores a la vigencia: las compraventas otorgadas por escritura pública desde el 22 de abril de 2026, fecha de ingreso del proyecto, y hasta el primer día hábil del mes subsiguiente al de la publicación, en las que se pagó IVA, podrán acogerse por la vía de la devolución, que solicita el vendedor ante el SII acreditando que restituyó ese monto al comprador que efectivamente lo soportó. La operación debe cumplir los mismos requisitos de recepción municipal y primera venta, y la escritura debe dejar constancia expresa de que se pagó el impuesto y de que la venta se acoge al beneficio.

En la práctica, quien tiene una promesa vigente debiera revisar tres cosas:

• Cómo se pactó el precio: como suma fija final, como valor neto más IVA, como valor “IVA incluido” o con cláusula de ajuste por cambios tributarios. Un precio final cerrado no da derecho automático a una rebaja equivalente al impuesto; dependerá de la redacción del contrato.
• Cuándo se firmará la escritura definitiva, y si esa fecha puede quedar dentro de la ventana legal. El texto ampara también las escrituras posteriores que deriven de una promesa otorgada dentro del período, pero no las que deriven de una promesa anterior a él si la escritura se firma después de cerrada la ventana.
• Si el proyecto tiene recepción municipal a la fecha de publicación de la ley, requisito sin el cual la exención no aplica.

Si invierte en arriendo: impuesto único de 5% para viviendas DFL 2

El régimen actual

Desde la Ley N° 20.455 de 2010, los beneficios del DFL N° 2 (entre ellos, que las rentas de arriendo no tributen) se limitan a dos viviendas por persona natural, considerando las dos de adquisición más antigua. Desde la tercera vivienda, los arriendos se incorporan a la tributación ordinaria del propietario, el Impuesto Global Complementario. Las personas jurídicas están excluidas del beneficio. La Ley N° 21.420 cerró las excepciones que quedaban: desde el 1 de enero de 2023 el límite se aplica a todas las viviendas económicas de cada persona, cualquiera sea la fecha en que se adquirieron y aunque hayan llegado por herencia.

Lo nuevo

El texto aprobado incorpora al DFL 2 un régimen especial, un nuevo Título II bis, para la tercera vivienda económica y siguientes:

• Las dos primeras viviendas mantienen su tratamiento actual.
• Las rentas de arriendo de la tercera y posteriores pueden acogerse a un impuesto único de 5%.
• El impuesto se aplica sobre la renta bruta, sin deducción alguna: no se descuentan gastos, depreciación, contribuciones ni pérdidas.
• La vivienda debe tener una superficie de hasta 90 m² por unidad. Los estacionamientos y bodegas asociados quedan cubiertos y no suman a ese límite.
• Solo aplica a arriendos con no relacionados.
• La opción se comunica al SII, obliga a presentar una declaración anual de esas rentas y exige una permanencia mínima de cinco años tributarios consecutivos. Una vez que se renuncia a ella, no puede volver a ejercerse.
• Es incompatible con la devolución de IVA del artículo 27 bis del DL 825.
• Pueden acogerse también las personas jurídicas propietarias de viviendas económicas, y las personas naturales que las hayan asignado a su empresa individual (estas últimas solo desde la tercera vivienda), siempre que su giro exclusivo sea el arriendo o la explotación de viviendas económicas. A la persona jurídica no se le exige tener dos viviendas previas: el régimen cubre todas sus viviendas económicas de hasta 90 m².
• Regiría desde el 1 de enero de 2027, o desde la entrada en vigencia de la ley si esta fuera posterior.

El texto contempla además una ventana transitoria: quienes adquieran viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² dentro de los 12 meses siguientes a la publicación de la ley podrán acoger sus rentas de arriendo al impuesto único, conforme a reglas especiales. Su operatoria concreta dependerá de las instrucciones del SII.

Cuándo conviene

Como el 5% se calcula sobre la renta bruta, conviene cuando la tasa marginal que el propietario pagaría en el Global Complementario por esas rentas supera con holgura el 5%. La escala actual del impuesto es la siguiente, con valores referenciales calculados con la UTA de $834.504 del Año Tributario 2026, que se actualizan cada año:

Un ejemplo simplificado. Una tercera vivienda que genera $6.000.000 anuales de arriendo pagaría $300.000 bajo el impuesto único. Si el propietario ya tributa en el tramo del 23%, incorporar esa renta al Global Complementario le costaría unos $1.380.000 antes de gastos y créditos, y algo más si esa renta lo empuja al tramo siguiente, de 30,4%. Para un contribuyente que se mantiene en los tramos bajos, en cambio, el 5% sobre bruto puede ser igual o menos conveniente que el régimen general, que sí permite rebajar gastos y usar las contribuciones como crédito. La decisión debe modelarse caso a caso, sobre todo porque el ingreso al régimen compromete cinco años.

Si tiene 65 años o más: exención total de contribuciones sobre la vivienda principal

¿Qué dice el texto aprobado?

Se crea una exención del 100% del impuesto territorial para la vivienda principal de las personas naturales de 65 años o más, entendida como el inmueble destinado preferentemente a la habitación y usado como residencia habitual. Sus rasgos centrales:

• Sin tope de avalúo fiscal, de valor comercial ni de superficie.
• Un solo inmueble en todo Chile, que debe coincidir con el domicilio electoral registrado en el Servel.
• Incluye estacionamientos y bodegas ubicados en la misma dirección, aunque tengan rol de avalúo distinto.
• Rige desde el 1 de enero del año siguiente al de publicación de la ley: si se publica en 2026, desde el 1 de enero de 2027.

No es automática

El beneficio exige una declaración jurada ante el SII, en la forma y plazo que este fijará por resolución. Esa resolución no se ha dictado, así que todavía no hay formulario ni fecha. El SII cruzará información con el Registro Civil, el Servel y la Policía de Investigaciones para verificar edad, propiedad y residencia efectiva. El propio Servel pidió al Tribunal Constitucional suprimir la norma que permite al SII acceder al registro electoral, por considerar que afecta su autonomía; no consta que el Tribunal se haya pronunciado sobre ese escrito, y la exigencia del domicilio electoral sigue en el texto.

Además, para acceder y mantener la exención se requiere estar al día en las contribuciones del año anterior y en los derechos o tarifas municipales de aseo. El no pago del aseo puede hacer perder el beneficio, aunque el SII deberá citar previamente al contribuyente antes de declararlo.

Copropiedad y herencia

En viviendas de varios dueños, la exención opera si todos los copropietarios son personas naturales, al menos uno reside efectivamente en el inmueble y el beneficiario posee al menos el 50% de los derechos. Quien adquirió su parte por sucesión del cónyuge o conviviente civil puede acceder con al menos un 25%. Si fallece el titular y la vivienda sigue en la sucesión sin adjudicarse, esta puede invocar el beneficio hasta por tres años contados desde el fallecimiento, o hasta que la vivienda se enajene si eso ocurre antes. Si entre los herederos está el cónyuge o conviviente civil sobreviviente, tiene 65 años o más y reside efectivamente en ella, la exención se mantiene hasta su fallecimiento o hasta la venta.

Hay además una regla antiabuso: la exención no procede respecto de inmuebles adquiridos de personas relacionadas (cónyuge, conviviente civil, parientes hasta el segundo grado, o sociedades y comunidades en que se participe con un 10% o más) dentro de los tres años anteriores a la declaración jurada, salvo que el SII reconozca por resolución que la transferencia obedeció a causas distintas de las meramente tributarias.

Uso mixto

Una casa con un almacén, una consulta o un taller anexo puede mantener la exención completa si al menos el 50% de la superficie construida se destina a habitación y el propietario reside efectivamente en ella.

Sanciones

Quien obtenga el beneficio mediante una declaración maliciosamente falsa o simulando residencia se expone a una multa del 300% del impuesto eludido y a la inhabilitación por 10 años para volver a solicitarlo.

Diferencia con el beneficio que ya existe

Según cifras del Ministerio de Hacienda de enero de 2026, en Chile hay 1.540.827 personas mayores propietarias de una vivienda; 1.144.354 de ellas (74%) ya están exentas de contribuciones y 396.473 (26%) poseen propiedades afectas. Es a este último grupo, propietarios que hoy pagan por tener avalúos o ingresos superiores a los límites vigentes, al que apunta principalmente la nueva exención.

Como las contribuciones financian el Fondo Común Municipal y a los propios municipios, la Comisión Mixta aprobó, la Cámara de Diputados ratificó el 22 de julio y el Senado el 4 de agosto, una compensación fiscal por el 100% de lo que dejen de recaudar, tanto en el Fondo Común como en los ingresos propios de cada municipio, calculada cada año por el SII y pagada por la Tesorería. Para recibirla, los municipios deben estar al día en la información que entregan a la Dirección de Presupuestos y reducir al menos un 30% los tiempos de tramitación de sus permisos. El impuesto no desaparece económicamente: cambia de bolsillo pagador, del propietario al Fisco.

Si tiene una inmobiliaria, constructora o sociedad de inversión

Rebaja de Primera Categoría y reintegración

La rebaja beneficia a las sociedades inmobiliarias, constructoras y de inversión acogidas al régimen general, y la reintegración progresiva (el impuesto pagado por la empresa vuelve a descontarse íntegramente del que paga el socio, sin la restitución parcial de ese crédito que hoy exige el régimen semi integrado) reduce la carga combinada empresa-socio al retirar utilidades. Las pymes acogidas al régimen Pro Pyme mantienen las tasas transitorias de la Ley N° 21.755 (12,5% en 2026 y 2027, y 15% en 2028) y, desde el año comercial 2029, su tasa permanente baja de 25% a 23%. Una empresa con pérdidas tributarias no captura de inmediato el beneficio de la menor tasa; para ella puede pesar más el manejo del crédito fiscal en las ventas exentas de IVA.

Otras medidas que le afectan

• Permisos: la ley acorta de dos años a uno el plazo para invalidar autorizaciones sectoriales (Ley N° 21.770), reduce a 30 días los plazos de reclamación ambiental y limita a seis meses las medidas cautelares que suspenden proyectos. La agilización de los permisos de edificación y de las direcciones de obras municipales no viene de esta ley, sino de la Ley N° 21.718 y de la Ley N° 21.826, esta última publicada el 24 de junio de 2026.
• Invariabilidad tributaria para grandes proyectos de inversión: sobrevivió al Tribunal Constitucional en lo esencial, por el voto dirimente de su presidenta tras un empate de cinco votos contra cinco, con plazos escalonados según el monto invertido (10, 15 o 20 años) y una prima de 1,5 puntos sobre la tasa general de Primera Categoría. Se eliminaron la facultad de Hacienda de ampliar esos plazos y la extensión del estatuto a “proyectos conexos”.
• Zonas de catástrofe: ampliación en $400.000 millones del Fondo de Emergencia Transitorio por Incendios, hasta $1,2 billones, vigente hasta diciembre de 2028 y extendido a Ñuble y Biobío, y reconexión gratuita de luz, gas y agua para hogares y mipymes tras una catástrofe. Esta última sobrevivió al requerimiento del propio Gobierno, que el Tribunal Constitucional rechazó el 25 de agosto.

Plazos clave si la ley se publica en septiembre de 2026

Si la publicación se retrasa a octubre, la ventana de IVA no corre desde noviembre sino desde diciembre de 2026, y así sucesivamente: la fecha del Diario Oficial es el único dato que falta y el único del que depende todo el calendario.

Cinco cosas que la megarreforma no hace

1. No baja el precio de las viviendas un 19%. El efecto estimado por el gremio va de 2% a 7%, y depende de que el vendedor traspase el beneficio.
2. No elimina el IVA de todas las compraventas. Solo de la primera venta de viviendas nuevas con recepción municipal, dentro de una ventana de 12 meses. Tampoco tiene tope de precio: el límite de 4.000 UF que circula en algunos sitios comerciales pertenece al subsidio hipotecario (cuyo tope hoy es de 6.000 UF), no a la exención.
3. No exime automáticamente de contribuciones a todas las personas de 65 años o más. Exige declaración jurada, una sola vivienda, residencia efectiva y estar al día en aseo y contribuciones.
4. No incluye el subsidio al dividendo. Ese beneficio corresponde a otra ley, la Ley N° 21.836, publicada en el Diario Oficial el 17 de agosto de 2026, que amplía el subsidio a la tasa hipotecaria de la Ley N° 21.748 hasta viviendas de 6.000 UF.
5. No está vigente todavía. Hasta su publicación en el Diario Oficial, ningún plazo ha comenzado a correr.

El mercado en que aterriza la ley

Según la CChC, al 30 de junio de 2026 el stock de viviendas nuevas disponibles para la venta alcanzaba unas 99.600 unidades a nivel nacional, y el 88% de ellas vale hasta 6.000 UF; el presidente del gremio, Alfredo Echavarría, ha descrito la situación como la peor crisis de la vivienda privada de la que tiene registro. Las tasas hipotecarias promedio rondaron el 4% en julio de 2026 y, combinando el subsidio a la tasa con la garantía estatal FOGAES, en agosto algunos bancos llegaron a ofrecer tasas en torno a 3,3% en UF para primera vivienda de hasta 4.000 UF, en ofertas puntuales y por tiempo limitado.

En La Araucanía el escenario tiene su propio perfil. Según la CChC, Temuco tenía a mediados de 2026 2.563 viviendas nuevas disponibles de hasta 6.000 UF, 749 de ellas en el tramo de 4.000 a 6.000 UF que el subsidio a la tasa recién incorpora, más que cualquier otra comuna de regiones (San Pedro de la Paz suma 624 y Concepción, 596), y hay stock relevante en Pucón y Villarrica en ese mismo rango. La CChC Araucanía sostiene que la ampliación del subsidio y el FOGAES, además de facilitar la compra, ayudarían a reducir ese stock y a reactivar proyectos en una región con un déficit habitacional de 46.733 hogares. Sobre la exención de IVA, la voz gremial regional que consta es la de la CChC Concepción: su presidente, Jorge Coloma, señaló que va en la línea correcta pero que su impacto en el Biobío es muy acotado, y pidió priorizar el subsidio a la tasa. En el Gran Concepción, la feria Finco 2026 exhibió en junio 6.870 viviendas de 120 proyectos, tres cuartas partes de ellas entre 2.000 y 4.000 UF, y según Tinsa el stock se agotaría en unos 14 meses al ritmo de venta de febrero a abril de 2026. La combinación de exención de IVA, subsidio al dividendo y FOGAES es lo que de verdad puede acercar la compra a una familia que hoy no alcanza el ingreso que exige el banco.

¿Qué hacer ahora?

• Si va a comprar: no acepte alzas del precio base “por el IVA” antes de que la ley se publique, y no firme adendas sin revisar antes su cláusula de precio. Pida que la promesa o la escritura regulen expresamente qué ocurre con el impuesto si la operación queda dentro de la ventana, y que la escritura deje constancia expresa de que la venta se acoge a la exención.
• Si tiene una promesa vigente: revise la cláusula de precio y la fecha proyectada de la escritura, y confirme que el proyecto tenga recepción municipal.
• Si invierte en arriendo: identifique qué unidades cumplen con los 90 m² y el destino habitacional, y proyecte su carga tributaria con y sin el impuesto único antes de optar.
• Si tiene 65 años o más: verifique que su domicilio electoral coincida con la vivienda donde reside, regularice las deudas de aseo o de contribuciones pendientes y esté atento a la resolución del SII que fijará el formato y el plazo de la declaración jurada.
• Si es empresa: anticipe el calendario de escrituración del stock con recepción, el tratamiento del crédito fiscal y el efecto de la rebaja de Primera Categoría en su política de distribución de utilidades.

En materia tributaria, firmar un día antes o un día después de la fecha correcta puede ser la diferencia entre obtener el beneficio y financiarle involuntariamente el IVA al Fisco.

Este artículo tiene carácter general e informativo y no constituye asesoría jurídica ni tributaria para un caso concreto. Al 2 de septiembre de 2026, la Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social (Boletín N° 18.216-05) no ha sido promulgada ni publicada en el Diario Oficial, de modo que no tiene número de ley y sus plazos no han comenzado a correr. Las fechas, montos y porcentajes indicados se basan en el texto aprobado por el Congreso y en información pública, y pueden variar con la publicación oficial y con las circulares y resoluciones que dicte el Servicio de Impuestos Internos. Si quiere revisar cómo le afecta la reforma, sea la redacción de su promesa de compraventa, la estructura de su inversión en arriendo, la protección de su vivienda principal o la planificación de su empresa, contáctenos.